Ao comprar um imóvel em Piçarras para locação, surge uma dúvida estratégica: adquirir como Pessoa Física (PF) ou estruturar o investimento por meio de Pessoa Jurídica (PJ)? Na prática, essa decisão impacta diretamente o valor de impostos pagos todos os anos ao longo de décadas.
Para exemplificar, um investidor que recebe R$ 20 mil por mês em aluguéis como PF pode pagar até 27,5% de Imposto de Renda, o que representa cerca de R$ 66 mil por ano. Por outro lado, ao optar por PJ no regime de Lucro Presumido, a carga tributária cai para aproximadamente 11,33%, resultando em R$ 27 mil anuais. Assim, a economia chega a R$ 39 mil por ano, ou R$ 468 mil em 12 anos.
Portanto, escolher o regime tributário errado pode custar centenas de milhares de reais ao longo do tempo. Diante disso, este artigo compara MEI vs PJ vs PF, apresenta simulações reais, analisa os impactos da reforma tributária de 2026 e recomenda a melhor escolha conforme o perfil do investidor.
A Resposta Rápida (Para Quem Tem Pressa)
Antes de aprofundar, é importante ir direto ao ponto. De forma objetiva, a escolha depende principalmente da quantidade de imóveis alugados.
1 Imóvel de Aluguel
🎯 Escolha recomendada: Pessoa Física (PF)
Isso porque:
O IR pode chegar a 27,5%, porém o valor absoluto ainda é administrável
Não há custo fixo com contabilidade
O processo é simples, via carnê-leão
As taxas de financiamento são melhores
No conjunto, o custo total é menor que em PJ
⚠️ Importante: MEI não pode ser utilizado para aluguel de imóveis.
2 a 3 Imóveis de Aluguel
⚖️ Escolha recomendada: PF, mas avalie PJ
Nesse intervalo, ocorre o ponto de equilíbrio tributário.
Até cerca de R$ 15–20 mil/mês, PF ainda compensa
Acima disso, a PJ começa a gerar economia real
Cada caso deve ser analisado individualmente
Portanto, aqui a decisão deve ser feita com base em simulação personalizada.
4 ou Mais Imóveis de Aluguel
🏢 Escolha recomendada: Pessoa Jurídica (PJ)
Nesse cenário:
A carga de 27,5% em PF torna-se excessiva
A PJ reduz o imposto efetivo para cerca de 11,33%
A economia anual pode ultrapassar R$ 50 mil
Os custos com contador passam a valer a pena
➡️ Regime indicado: Lucro Presumido (base de 32%).
Atenção Crítica: MEI Não Pode Alugar Imóvel
Apesar de comum, o uso de MEI para aluguel de imóveis é ilegal.
Por que o MEI é proibido?
Primeiramente, o CNAE de locação de imóveis próprios (6810-2/02) não é permitido no MEI.
Além disso, o MEI foi criado para atividades ativas, enquanto o aluguel é renda passiva.
Tentativa de burlar gera fraude
Caso o investidor utilize outro CNAE para mascarar o aluguel:
A Receita cruza dados via DIMOB
O desenquadramento ocorre de forma automática
Há cobrança retroativa de IR + multa de 75%
Consequentemente, os prejuízos podem ultrapassar R$ 50 a R$ 100 mil.
➡️ Conclusão direta: Nunca use MEI para aluguel de imóveis.
Pessoa Física (PF): Como Funciona
Em PF, o aluguel é tributado pelo Imposto de Renda progressivo, via carnê-leão mensal.
Tabela Progressiva (2026)
Até R$ 2.259,20: isento
Faixas intermediárias: 7,5% a 22,5%
Acima de R$ 4.664: 27,5%
Entretanto, há deduções importantes:
IPTU
Condomínio
Seguro
Manutenção
Depreciação
Assim, a base tributável pode ser reduzida entre 15% e 25%.
Vantagens da PF
Simplicidade
Custo zero fixo
Melhor financiamento
Menor imposto na venda (ganho de capital)
Desvantagens da PF
IR elevado em rendas altas
Pouca escalabilidade
Ineficiência acima de R$ 15–20 mil/mês
Pessoa Jurídica (PJ): Quando Compensa
A PJ é mais eficiente para quem possui escala.
Lucro Presumido (Recomendado)
Base: 32% da receita
IRPJ + CSLL + PIS + COFINS
Carga efetiva média: 11,33%
Comparativamente, a economia frente à PF é significativa a partir de rendas mais altas.
Custos da PJ
Contador: R$ 12–20 mil/ano
Taxas e registros: R$ 500–2.000/ano
Mesmo assim, para quem recebe acima de R$ 20 mil/mês, a PJ gera ganho líquido relevante.
Reforma Tributária 2026: O Que Muda?
A reforma introduz IBS e CBS, que substituem PIS, COFINS e ISS.
No entanto, a diferença entre PF e PJ permanece semelhante, pois ambos serão impactados.
Em 2026–2027: impacto moderado
A partir de 2029: carga maior, porém proporcional
➡️ Conclusão prática: a reforma não elimina a vantagem da PJ em rendas maiores.
Erros Comuns que Devem Ser Evitados
Abrir PJ sem escala suficiente
Comprar imóvel em PF e depois transferir para PJ (paga ITBI de novo)
Ignorar que a venda em PJ tem imposto maior
Usar PJ para imóvel de moradia própria
Portanto, planejamento é essencial.
Conclusão Final
De forma resumida:
1 imóvel: PF
2–3 imóveis: PF, mas avaliar PJ
4+ imóveis: PJ (Lucro Presumido)
10+ imóveis: PJ é essencial
MEI: nunca utilizar
Em síntese, a escolha correta do regime tributário pode significar uma economia de dezenas ou centenas de milhares de reais ao longo do tempo. Portanto, antes de investir, simule, planeje e escolha com critério.
