Ao analisar a compra de um imóvel em Piçarras, a escolha do bairro é decisiva. Na prática, essa decisão pode significar uma valorização anual de apenas 8% ou, em contrapartida, ganhos superiores a 25% ao ano no médio prazo.
Por exemplo, enquanto um apartamento na 2ª quadra do Centro pode atingir valorizações acima de 25% ao ano, um imóvel localizado em Nossa Senhora da Paz tende a crescer em torno de 8% ao ano. Assim, a diferença acumulada ao longo de 5 a 10 anos pode ultrapassar facilmente centenas de milhares de reais.
Dessa forma, escolher o bairro errado não é apenas uma decisão conservadora, mas sim uma perda direta de potencial de ganho. Por esse motivo, este guia analisa Piçarras bairro por bairro, compara preços, riscos e valorização, e indica onde investir em 2026 conforme cada perfil de investidor.
O Mapa de Piçarras: As Três Zonas de Investimento
Antes de tudo, é importante entender que Piçarras pode ser dividida em três grandes zonas imobiliárias. Em termos práticos, cada uma apresenta comportamento distinto de preço, liquidez e potencial de crescimento.
Zona 1 – Quadra Mar (1ª e 2ª Quadra)
Primeiramente, esta é a região mais valorizada da cidade e, consequentemente, a mais disputada.
Localização
Em primeiro lugar, a 1ª quadra está na linha direta da praia
Além disso, a 2ª quadra fica entre 50 e 100 metros do mar
Toda a área está inserida no Centro turístico
Características
Valor de metro quadrado mais alto da cidade
Infraestrutura completa e consolidada
Forte apelo para turismo e segunda residência
Liquidez elevada em qualquer cenário de mercado
Preços (Jan/2026)
1ª quadra: R$ 16.000 a R$ 20.000/m²
2ª quadra: R$ 12.000 a R$ 15.000/m²
3ª quadra: R$ 9.000 a R$ 12.000/m²
Valorização
Em média, entre 12% e 18% ao ano
Além disso, o selo Bandeira Azul tende a aumentar a demanda
Somado a isso, o alargamento da praia gera pressão positiva de preços
Recomendação
➡️ Portanto, priorize 2ª ou 3ª quadra
➡️ Em contrapartida, evite a 1ª quadra devido ao alto custo e limitação construtiva
➡️ Assim, o retorno ajustado ao risco é melhor fora da linha direta do mar
Zona 2 – Itacolomi (300 a 500 metros da Praia)
Atualmente, essa região representa a maior oportunidade de valorização de Piçarras.
Localização
Principal eixo na Av. José Temístocles
Além disso, acesso rápido ao Centro
Também possui ligação facilitada com Barra Velha
Características
Bairro residencial em plena transformação
Forte investimento público em andamento
Verticalização iniciando agora, não precificada
Preços (Jan/2026)
Avenida: R$ 10.000 a R$ 12.000/m²
Ruas laterais: R$ 7.000 a R$ 9.000/m²
Interior: R$ 5.000 a R$ 7.000/m²
Infraestrutura (2025–2026)
Parque Linear da Orla
Ciclovias, áreas de lazer e convivência
Além disso, novo zoneamento permitindo até 6 pavimentos
Valorização
Durante 2026: 8% a 12%
A partir de 2027: 15% a 25%
Portanto, o ROI estimado em 18 meses pode chegar a 40%–50%
Recomendação
🎯 Melhor relação custo-benefício em 2026
✔️ Comprar antes da conclusão das obras é essencial
✔️ Consequentemente, quem entra agora captura a maior parte do ganho
Zona 3 – Nossa Senhora da Paz (1 a 2 km da Praia)
Por outro lado, essa região atende um perfil mais conservador.
Características
Bairro familiar e consolidado
Forte demanda por moradia permanente
Em contrapartida, baixo apelo turístico
Preços (Jan/2026)
Avenida: R$ 6.000 a R$ 7.000/m²
Ruas residenciais: R$ 4.000 a R$ 5.000/m²
Valorização
Entre 6% e 10% ao ano
Além disso, aluguel anual entre 4% e 5%
Ocupação elevada, entre 85% e 95%
Recomendação
💡 Ideal para buy & hold
✔️ Excelente para renda recorrente
❌ Entretanto, não indicado para especulação ou ganho rápido
Comparação Direta Entre os Bairros
| Bairro | Valorização | Risco | Liquidez | Perfil |
|---|---|---|---|---|
| Centro | 12–18% | Baixo | Muito alta | Moderado |
| Itacolomi | 15–25% | Baixo | Média/Alta | Agressivo |
| N. Sra. da Paz | 6–10% | Muito baixo | Boa | Conservador |
Qual Bairro Escolher? (Resumo Final)
Em síntese, não existe bairro “melhor” de forma absoluta. Na verdade, a escolha correta depende do seu objetivo, prazo e apetite a risco.
Se você busca ganho rápido, Itacolomi é a melhor escolha agora
Se prefere estabilidade com liquidez, o Centro continua sólido
Por fim, se o foco é renda previsível, Nossa Senhora da Paz é ideal
Portanto, investir bem em Piçarras em 2026 significa alinhar bairro, timing e perfil. Quando esses três fatores estão corretos, o retorno tende a ser exponencial.
